近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàn冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污g)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进(冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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