文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次