饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房(宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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