5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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