近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者p>

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 一睹人间盛世颜 远赴人间惊鸿宴全诗，远赴人间惊鸿宴全诗作者