OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(k俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打uàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可(kě)能面临了(le)一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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