万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙科长相当于什么级别？伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)科长相当于什么级别？震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉科长相当于什么级别？夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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