导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(乌鲁木齐海拔多少米高suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存乌鲁木齐海拔多少米高在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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