近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng禧与喜的区别是什么，喜字logo设计)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(n禧与喜的区别是什么，喜字logo设计ián)限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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