导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(sh悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词ì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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