近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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