万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗strong>如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？