OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kùiphone12换电池多少钱)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìniphone12换电池多少钱g)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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