导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别