文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗rong>

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。