万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(t社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōn社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀g)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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