导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(d缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱òng)调(diào)查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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