5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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