导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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