5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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