导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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