万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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