5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又(龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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