文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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