导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

手机扩展内存是什么意思　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、手机扩展内存是什么意思医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

手机扩展内存是什么意思　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 手机扩展内存是什么意思