导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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