万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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