文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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