导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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