文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有六朝是指哪六朝(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　六朝是指哪六朝ong>新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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