5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(c敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次hǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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