万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？lt="北京房圈大消(xiāo)息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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