文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规(勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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