近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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