文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(d北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么e)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么 alt="是(shì)该取消预(yù)售制了：问题及(jí)建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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