“现在的(de)房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单(dān)个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的(de)开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那(nà)些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背(bèi)景的房企在资(zī)本市场表现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水平(píng)（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看重的(de)一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷(yí)等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩了(le)“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色的国(guó)央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地(dì)，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在(zài)一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的(de)扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行(xíng)业的(de)复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持续(xù)居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的(de)是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别(bié)民(mín)营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民(mín)营房(fáng)企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的(de)几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的增(zēng)长(zhǎng)势头。

负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲(chōng)进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用(yòng)行业(yè)主要包(bāo)括(kuò)中(zhōng)介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属(shǔ)性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着(zhe)时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过(guò)去(qù)的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行(xíng)业，例如消费建材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗(qí)下(xià)拥有(yǒu)原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁曾经风光(guāng)一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也(yě)越来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司(sī)很(hěn)容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意(yì)，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大(dà)的。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁