近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(x100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米iàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不(100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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