文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(f微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗ā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗