5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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