导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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