OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(s奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒hì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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