近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红<限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗/strong>

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xià限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗o)应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。