近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗