5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产戊戌年是哪一年业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，戊戌年是哪一年ff0000; line-height: 24px;'>戊戌年是哪一年基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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