文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表rong>

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。