导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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