OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经马美如简介完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影马美如简介响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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