5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思