文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：美阿密—女性私护高端品牌|女性生殖保养|女性私密健康养护|女性私护微商代理产品|美阿密官网 擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句