万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

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　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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